Immobili donati e mercato immobiliare: cosa cambia dopo la riforma del 2025

Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il legislatore è intervenuto su una delle questioni più controverse del diritto civile italiano: la circolazione degli immobili di provenienza donativa. Si tratta di una riforma attesa da tempo, pensata per superare le storiche difficoltà che hanno reso questi beni poco appetibili sul mercato e spesso esclusi dall’accesso al credito, introducendo un sistema più semplice e maggiormente orientato alla certezza dei rapporti giuridici.

Si legge, infatti, nella Relazione illustrativa alla Riforma che il nuovo sistema dovrebbe superare l’impasse del mercato immobiliare per quanto riguarda gli immobili acquisiti per donazione, consentendo di “sbloccare il mercato dei beni provenienti da donazione, oggi in larga parte bloccato per i timori degli acquirenti di essere destinatari di azioni da parte degli eredi legittimi”.

Perché gli immobili donati erano “a rischio”

Prima della riforma, l’art. 561 c.c. prevedeva che a seguito di azione di riduzione della donazione i beni immobili donati erano per legge liberi da qualunque peso e ipoteca di cui il donatario li avesse gravati. In altri termini, l’art. 561 c.c. rendeva inefficaci i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario sull’immobile, una volta accolta l’azione di riduzione.

Inoltre, il sistema di tutela dei legittimari era fondato su una protezione di tipo reale. In base all’art. 563 c.c., nel caso in cui i donatari contro i quali era stata pronunciata la riduzione della donazione avessero alienato a terzi gli immobili ricevuti in donazione e non fossero trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario leso poteva chiedere la restituzione dell’immobile nei confronti dei terzi acquirenti, dopo aver tentato senza successo di soddisfarsi sul donatario.

Le conseguenze pratiche del vecchio sistema

Il quadro normativo precedente bloccava sia gli istituti di credito sia i potenziali acquirenti.

In particolare, per effetto dell’art. 561 c.c. l’istituto di credito era scoraggiato dal concedere prestiti garantiti da ipoteca costituita su un immobile di provenienza donativa, consapevole del rischio che, in caso di accoglimento dell’azione di riduzione della donazione, l’ipoteca avrebbe perso efficacia.

Quanto all’art. 563 c.c., il precedente meccanismo comportava l’applicazione del principio dello ius sequelae: il bene poteva essere “seguito” dal legittimario anche dopo la vendita, con il rischio per il terzo acquirente di perdere l’immobile a distanza di molti anni.

Per questi motivi, gli immobili di provenienza donativa erano considerati “a rischio”, difficilmente vendibili e poco utilizzabili come garanzia per mutui e finanziamenti.

La svolta del 2025: efficacia delle ipoteche e addio alla tutela reale

La riforma del 2025 segna una netta modifica del regime previgente.

L’art. 561 c.c. viene riscritto. I vincoli reali e le ipoteche iscritti dal donatario sull’immobile restano efficaci anche dopo l’azione di riduzione: il donatario dovrà compensare i legittimari in denaro, tenendo conto del minor valore del bene gravato. Questa modifica apre finalmente la strada a un utilizzo più agevole degli immobili donati come garanzia nei rapporti bancari.

Dall’altro lato, il nuovo art. 563 c.c. elimina la possibilità per il legittimario di chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente. In caso di lesione della quota di legittima, il legittimario ha ora esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario. La tutela diventa quindi obbligatoria e non più reale: il donatario è tenuto a corrispondere al legittimario leso una somma di denaro pari alla differenza necessaria a reintegrare la quota di legittima.

Cosa succede se il donatario è insolvente

La legge distingue due ipotesi. Se l’immobile è stato trasferito a titolo oneroso, il rischio dell’insolvenza del donatario ricade sul legittimario, che non può agire contro il terzo acquirente. Ciò significa che se il legittimario non può soddisfarsi sul donatario perché questi è insolvente, il valore della donazione che non si può recuperare dal donatario si detrae dalla massa ereditaria (art. 562 c.c.).

Diversamente, il nuovo art. 563 c.c. prevede che se il trasferimento dell’immobile dal donatario al terzo acquirente è avvenuto a titolo gratuito, nel caso di insolvenza del donatario è il terzo acquirente a titolo gratuito a dover a compensare i legittimari nei limiti del vantaggio economico ricevuto. Pertanto, in caso di alienazione a titolo gratuito il rischio dell’insolvenza del donatario ricade sul terzo acquirente.

Il regime transitorio

La nuova disciplina introdotta dalla L. 182/2025 si applica esclusivamente alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi.

Per le successioni aperte prima di tale data resta invece applicabile la normativa previgente, ma solo a determinate condizioni:

– se l’azione di riduzione risulta già notificata e trascritta alla data del 18 dicembre 2025;

– oppure se la notifica e la trascrizione dell’azione di riduzione vengono effettuate entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge;

– oppure, in alternativa, se entro lo stesso termine di sei mesi i legittimari notificano e trascrivono un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.

Gli obiettivi della Riforma

In sintesi, la Legge n. 182/2025 mira a rendere più fluido il mercato immobiliare senza sacrificare del tutto la tutela dei legittimari. Gli obiettivi principali sono la certezza dei traffici giuridici, la protezione del terzo acquirente in buona fede e il rafforzamento dell’accesso al credito.