Diritto di abitazione: criteri di assegnazione e regole di divisione

Abstract

In casi particolari e a determinate condizioni si può disporre l’assegnazione parziale, individuando come habitat domestico solo una porzione (o una unità) di un più ampio immobile che eccede per estensione le esigenze della famiglia. Il giudice può limitare l’assegnazione della casa familiare ad una porzione dell’immobile, di proprietà esclusiva del genitore non collocatario, anche nell’ipotesi di pregressa destinazione a casa familiare dell’intero fabbricato, ove tale soluzione, esperibile in relazione del lieve grado di conflittualità coniugale, agevoli in concreto la condivisione della genitorialità e la conservazione dell’habitat domestico dei figli minori (Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto n. 748/2021 – Cass. n. 8580/2014).

La questione

L’interesse alla conservazione della casa coniugale era in origine inteso come tutela del diritto fondamentale all’abitazione. Dopo la riforma del 2006 (Legge 54/2006), che ha introdotto l’affidamento congiunto dei figli in caso di separazione dei genitori, è cambiato l’orientamento sull’obbligo di mantenimento. Prima della riforma, l’obbligo di mantenimento era legato all’affidamento, con il genitore affidatario che aveva l’obbligo di garantire la dimora. La riforma, invece, ha stabilito che l’obbligo di mantenimento non è più legato all’affidamento, ma si sostanzia nell’assicurare ai figli l’idoneità della dimora, indipendentemente da chi li accoglie e non presuppone necessariamente il mantenimento dell’originaria casa coniugale.

La sentenza del Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto n. 748/2021 (con principio identico alla più recente Tribunale Lamezia Terme n. 166/2023) ha confermato la possibilità di dividere l’unità abitativa oggetto di causa in due distinti appartamenti, con due ingressi indipendenti e originariamente collegati da una scala interna. Il giudice, ritenuto che l’unità situata al quarto piano, pur essendo comunicante con l’appartamento sottostante, presentava caratteristiche di sostanziale autonomia, ha disposto l’eliminazione di ogni collegamento diretto con l’appartamento del terzo piano, così da garantire la piena indipendenza funzionale e abitativa di ciascuna porzione.

A sostegno di tale orientamento si richiama la pronuncia della Cassazione n. 12249/2025 che ha confermato il principio della Corte d’Appello di Reggio Calabria secondo la quale: “la suddivisione in due diverse unità abitative dell’immobile adibito a residenza familiare appare condivisibile nonché atta a tutelare le esigenze della figlia, considerando che l’originario nucleo familiare è numericamente ridotto”.

Osservazioni

Il principio sopra esposto contempera gli effetti negativi, per la parte onerata, dell’assegnazione della casa coniugale, ciò conformemente al disposto dell’art. 337 sexies c.c. secondo il quale:

“Il godimento della casa familiare è attribuito tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli. Dell’assegnazione il giudice tiene conto nella regolazione dei rapporti economici tra i genitori, considerato l’eventuale titolo di proprietà”

È bene comunque tenere presente che le criticità legate all’assegnazione della casa coniugale sono molteplici e per esempio:

1. ai sensi dell’art. 6, sesto comma, della l. n. 898 del 1970 il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni. (Cass. n. 12611/2022, Cass. n. 7007/2017): questo significa che il coniuge affidatario potrà continuare ad abitare nella casa familiare, anche se questa viene venduta.
2. In tema di assegnazione della casa familiare occorre distinguere tra le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l’immobile, e quelle che rimangono a carico del coniuge proprietario esclusivo o comproprietario dell’immobile. L’assegnatario della casa familiare è esonerato dal pagamento di un corrispettivo per il godimento dell’abitazione, in toto o in parte, di proprietà dell’altro, ma non dalle spese correlate all’uso, spese che, qualora non poste a carico del proprietario in virtù di un provvedimento espresso del giudice, vanno a carico del coniuge assegnatario. In conclusione, al coniuge assegnatario vengono poste le spese ordinarie mentre al proprietario (esclusivo o in comproprietà) sono poste le spese straordinarie ad eccezione di un provvedimento espresso del giudice (Cass. n. 18476/2005 – Tribunale di Potenza n. 782/2025).
3. Dal punto di vista fiscale, in ipotesi di divisione della casa coniugale, qualora l’immobile assegnato all’ex coniuge sia stato acquistato beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, il proprietario non assegnatario è escluso dalla possibilità di fruirne nuovamente. Tuttavia, tale preclusione viene meno se l’assegnatario si “spoglia” della titolarità dell’abitazione familiare, non risultando più intestatario di altro immobile: in tal caso, potrà nuovamente accedere all’agevolazione. Qualora invece la casa familiare assegnata all’ex non è stata acquistata con l’agevolazione sarà consentito al proprietario non assegnatario di avvalersi dell’agevolazione.

Per entrambe le parti quindi non saranno da ignorare gli effetti pratici (in primis gli esborsi) legati all’assegnazione della casa coniugale.